想起前一段时间有人问我，你们研究过房价跟消费能力的关系吗？房价太高，消费已经不行了。

数据，验证了他的感觉。

2018年6月，社会消费品零售总额增速9%；5月，社会消费品零售总额增速8.5%，创下2003年非典以来最低。社消增速创15年新低，房价还在上涨，而中低层已经不敢消费了。

房价一路高涨，居民杠杆率（居民部门债务余额/GDP）随之一路上扬：统计显示，居民杠杆率从2008年时的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了两倍。

这几年，新增住房贷款不断创出新高，几乎撑起银行贷款的半壁江山：2015年居民新增贷款3.87万亿，占当年全部贷款的33%。

2016年新增居民贷款6.33万亿，占总贷款的50.04%。2017年的增幅虽然有所下滑，但也创下了7.13万亿的新高，占比高达52.7%。

在居民贷款里，高达70%以上都是中长期的房贷。而在短期贷款里，不乏通过消费贷、现金贷等方式违规流入楼市的贷款。

与此同时，收入的增速却远远没有跟上。2006年，负债收入比还只有18.5%，2018年已经高达77.1%。

一方面，房价高企，金融去杠杆，而居民在拼命加杠杆——高房价，贷款的绝对额度增大，而在贷款比例中却不高——同时消耗了更多的可支配收入，贷款增多、而可支配收入下降，消费如何不下降呢？

当房价远远超出收入水平，一二线城市的房价收入比普遍高于20时，即便居民能够挤上房价上涨的顺风车，也会因为首付和还贷压力，而被迫削减消费。

尤其是对于那些六个钱包凑首付的购房群体，消费挤压效应更加明显。掏空祖孙三代的积蓄，才勉强挤上房价上涨的列车。

且不说父母祖辈的养老、医疗负担重压在身，即便是归还房贷，都会压得喘不过气来，哪还有富余的资金进行消费？

工行董事长在最近演讲时表示，2010～2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%，降幅达到了一倍；而与此同时，居民家庭债务占GDP的比重已升至49%，几乎占了GDP的一半。

房地产的超级泡沫已经造成了严重的资源错配，掏空了产业升级和高科技发展的根基。

目前中国的财富以前所未有的速度向前1%人群集中，同时负债也以前所未有的速度向中间夹心层集中，最终形成"顶层强，中间弱，底层大"的结构。

消费到底是在升级，还是在降级？若说升级，为什么我们的消费数据出现15年来新低？若说降级，为什么茅台股价这么高，为什么中国人在海外奢侈品店“买买买”？

那1%的人在消费升级，而所谓中产，并不是消费升级的主力；他们跟底层一样，在高房价的裹挟下，在降级着自己的消费水准。

中国很多高端消费品的供不应求，实际上是贫富差距扩大的结果，而非中产消费升级的结果。所以，这是极少数人的消费升级和绝大多数人的消费降级。

如果说消费升级的代表是茅台，那么消费降级的代表就是榨菜。榨菜的股价是股民和房奴集体推高的。如果老干妈上市，估计会比茅台还牛。

那么好了，作为投资人，你是要做前1%的富人的生意还是后80%的穷人的生意？因为房地产，中国只有庞大贫穷的底层和财富跃迁的顶层。

但是，如果房地产抽干了实体经济的动力，扭曲了市场上的资源，冻结了老百姓的流动性，还会有值得投资的企业吗？